Fiscalité de la location de cabinet : BNC, TVA et optimisations à connaître
Louer votre cabinet génère des revenus soumis à des règles fiscales spécifiques. BNC, revenus fonciers, TVA : voici comment déclarer et optimiser votre situation.
Vous mettez votre cabinet à disposition d'un confrère quelques jours par semaine ? La question fiscale se pose rapidement. Voici l'essentiel pour ne pas être pris au dépourvu.
Quelle catégorie fiscale pour vos revenus locatifs ?
Pour un professionnel de santé libéral, les revenus tirés de la location de son cabinet sont le plus souvent rattachés à ses revenus professionnels (BNC — Bénéfices Non Commerciaux), dès lors que la location est accessoire à l'activité principale.
Si la location prend une importance autonome ou si vous louez en tant que propriétaire des murs, les revenus peuvent basculer en revenus fonciers ou en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — notamment lorsque le cabinet est loué avec du matériel.
BNC et location accessoire : le cas le plus fréquent
Dans la grande majorité des situations, un praticien qui loue ponctuellement son cabinet reste en régime BNC. Les recettes locatives s'ajoutent à ses recettes professionnelles et sont imposées dans les mêmes conditions.
- Régime micro-BNC : si votre chiffre d'affaires global est inférieur à 77 700 €, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 34 %.
- Régime réel (déclaration 2035) : vous déduisez les charges réelles liées à la location (quote-part de loyer, électricité, amortissements…).
La TVA : exonération par défaut, option possible
Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA. Vous ne facturez pas de TVA à votre locataire, mais vous ne récupérez pas non plus la TVA sur vos dépenses liées au local.
Une option pour la TVA est possible (article 260-2 du CGI). Elle est intéressante si vous avez réalisé d'importants travaux avec TVA récupérable, ou si votre locataire est lui-même assujetti à la TVA. Cette option s'exerce auprès du SIE et est irrévocable pendant 9 ans.
Cabinet loué avec équipements : attention au régime BIC
Si votre cabinet est loué avec le matériel médical inclus (table d'examen, équipements spécialisés…), les revenus relèvent des BIC — location meublée ou équipée, et non des BNC.
| Régime | Seuil | Abattement |
|---|---|---|
| Micro-BIC | < 77 700 €/an | 50 % |
| BIC réel | Sur option | Charges réelles + amortissements |
Les charges déductibles (régime réel)
Si vous êtes propriétaire et louez votre cabinet, sont déductibles :
- Intérêts d'emprunt immobilier
- Taxe foncière (hors TEOM)
- Charges de copropriété
- Travaux d'entretien et de réparation
- Primes d'assurance du local
Nos conseils pratiques
- Tenez une comptabilité séparée pour vos recettes locatives.
- Rédigez toujours une convention écrite — indispensable en cas de contrôle fiscal.
- Consultez votre expert-comptable dès que vos recettes locatives dépassent 3 000 €/an.
- Vérifiez les obligations déclaratives auprès de votre Ordre professionnel.
La fiscalité de la location de cabinet est gérable — à condition de l'anticiper et de bien choisir son régime dès le départ.